美楼市高烧不退，有房客欠租超一年，中国买家却要“入坑”这些问题楼盘？

“虽然美国房地产市场目前没有去年那么火热，但是热度依然不低，房价还在飙涨。现在刚上市的房子一两周就卖掉了，近40%以上超出要价售出，而且很多都是现金报价并附件有竞争力的条件。”洛杉矶美国凯利威谦恒信地产（KW CINDY CHIN REALTY INT’L）总监程欣迪在接受《国际金融报》记者采访时表示。

过去一年，宽松的货币政策、超低的抵押贷款利率、强劲的需求推动美国楼市异常火爆。

据《华尔街日报》2月23日报道，标普CoreLogic Case-Shiller美国全国房价指数在截至12月的一年中上涨18.8%，这是自1987年该指数创建以来的最高值。

而随着房价上涨，美国租金水平也在不断提高。据统计，2021年美国最大的50个城市房屋租金平均上涨了约20%。

房价和租金的暴涨让海外投资者看到了美国商业房地产市场的投资机会。根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）本月的最新报告，多单元住宅（mutlifamily）和土地是外国买家的首选，截至2021年12月，多单元住宅的租金同比上涨11%。

需求强劲

Case-Shiller美国十大城市房价指数在截至12月的一年中上涨17%，20大城市房价指数上涨18.6%。20大城市中有15大城市的房价增速加快。

根据Zillow最近的数据，自2020年以来，美国房屋挂牌价值超过100万美元的“百万美元城市”的数量增加了两倍。

程欣迪在接受《国际金融报》记者采访时表示，美国的购房需求和热情一直非常强劲，特别是大量尚未购置房产的千禧世代目前成为购房主力军。但是房价和房贷利率的提高让他们的承受力降低，再加上处于历史低位的库存，这就是美国房地产销售似乎放缓的原因。但是销售量低这并不意味着需求不强劲，只是由于低库存、低支付能力和利率上升压缩了销售。

根据NAR的最新数据，1月全美可供购买的房屋存量降至86万套，同比下降16.5%，按照目前的销售速度，未售出库存的供应量仅能维持1.6个月。

在美国房价急剧上涨的同时，美国房贷利率也在不断攀升。房地美的数据显示，一年前，30年期固定利率抵押贷款的平均利率还为2.23%，接近历史最低水平。而在截至2月17日的一周内，30年期固定抵押贷款平均利率为3.92%，正逼近三年来最高水平。房地美预测抵押贷款利率将在2022年进一步上涨。

Redfin首席经济学家Daryl Fairweather说,由于按揭利率预计将继续上升，购房者们都正在争先恐后地寻找住处，以免房价进一步上涨。

他在一份声明中表示：“抵押贷款利率不断上升，加剧了本已很严重的待售房屋库存短缺的状况。购房者们感到购房更加紧迫，而房屋所有者感到出售房屋的紧迫性降低。这种不平衡也使竞争进一步加剧。”

Zillow本周则预计，2022年美国房地产价格仍将上涨16%。

中国买家入局

在过去十年里，美国房价翻了一番，而如今，房价持续快速增长的前景吸引了那些渴望资本收益的中国买家。

“美国住宅市场对中国买家很有吸引力，但由于疫情期间两国之间旅行的减少以及在美国学习的中国学生人数减少，中国买家现在对美国房屋的需求约为疫情前的一半，不过正在回升中，相信2022年将看到中国人对美国房地产的购买再次攀升。”全球房产科技企业居外IQI（Juwai IQI)集团联合创始人兼首席执行官卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）告诉《国际金融报》记者，“虽然加利福尼亚州、华盛顿州和纽约州仍然占中国买家投资的很大份额，但佛罗里达州和得克萨斯州等较便宜的州正在迅速获得青睐。如果中国买家是为了投资而购买，他们通常会寻求价格较低、收益较高、税收较低的市场。”

苏富比国际房地产洛杉矶比佛利山庄经纪人Tanya Stawski对《国际金融报》记者表示，“目前在洛杉矶的中国买家的显著特点是，他们手头有现金，寻找的是投资房，而不再是自用的豪宅。在过去，来自中国的买家在洛杉矶购买大型豪宅是很常见的。现在，他们正在寻找可以增值的投资机会。”

程欣迪说，华人一向喜欢美国的多单元住宅。“因为可以收租金，早几年就有国内过来的华人投资这种房产，而这两年这个趋势更加明显了，因为租金涨得很高；华人买地要建小住宅楼（一般是20个单位的）用来放租的也有”。

图为美国亚利桑那凤凰城的联排多单元住宅新房。（图源 Juwai.com）

据了解，多单元住宅指的是以租赁为目的，在单一业权下，持有超过一个单位的住宅物业。最小规模的多单元住宅可以是个两户合住的公寓，或者能容纳3至4户家庭的联排别墅。多单元住宅的投资人或会采取私人管理，又或者自住加出租的方式来管理物业。

欠租房值得投资么？

疫情期间，房屋租金在美国多地飙升，许多美国民众不得不更换到更小的房屋居住，甚至拖欠房租。美国疾控中心（CDC）曾担心流浪人口的增加对病毒传播形成推动之势，下达紧急“驱逐租客禁令”，不准房东驱逐拖欠租金的租客，多州根据自身情况多次延期该禁令。

对于这些房东来说，“他们依赖租金收入，但现在正在遭受痛苦。”Tanya Stawski说，他们仍需支付税款和费用，但由于政府颁布了驱逐租客禁令，这些房东们收到的租金减少。损失惨重，一些房东想出售。

程欣迪告诉记者，她手上也有三个因为没收到房租的欠租房在卖。“有的租客拖欠两年多房租，所以这些房东忍无可忍不愿再继续亏钱，想赶紧出手。而且目前房价飙升，他们想趁高点套现。不过他们为了快速出手，会比市场价卖的便宜一些。目前我的一个客户愿意把市场价58万美元的房子以52万美元卖掉。对于买家来说可以少付一些钱，但需要承担风险，属于‘你情我愿’”。

Tanya Stawski说，他现在的一个中国买家客户，看中了一个有五个单元的建筑，其中两个租户欠下了多达12个月的租金。

程欣迪也观察到了中国买家买欠租住宅这一现象，她认为，主要原因有三点：一是市面上库存量极低，没有更合适的房子买；二是眼下租金飙升，全美平均租金涨幅7%，一些地方甚至涨了10%-15%，一些投资者认为这样的投资潜在回报率很高，所以他们宁愿承担风险去买欠租的住宅；三是投资者有时会幸运地以低于市场价的价格购买到这些有问题的租户的房子，这就像风险补偿，他们觉得用少一点的钱承担这些风险是值得的。

不过，程欣迪也指出，虽然中国的投资买家敏锐地看到了行情，但是最后真能挣到钱的并不多。“主要原因是，管理和经营这类投资型房产，需要一些经验，需要了解美国的环境和做事方式。2019年时，我帮一位中国投资者，用2000万美元买了一座50个单位的住宅楼，他用来放租。但是他没有请专业的物业管理公司，而是自己打理，也从不做广告推广。结果几年下来，并没有赚到多少回报。后来他意识到这些，又回过头来想请人管理。而我的一位买地建房的华人客户，在请专业人士咨询上，在了解美国法律上，没有经验，导致项目一拖再拖”。

记者：李曦子

编辑：王哲希

责任编辑：毕丹丹
封面来源： Juwai.com

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